2022年 深圳商(shāng)品房買不起， 選擇深圳小(xiǎo)産(chǎn)權房吧，大灣區(qū)深圳是核？-由深圳華盟地産(chǎn)給大家介紹一下。

大灣區(qū)好事連連，深圳真是重磅不斷，8月18日消息，中(zhōng)共中(zhōng)央、國(guó)務(wù)院發布關于支持深圳建設中(zhōng)國(guó)特色社會主義先行示範區(qū)的意見。

小(xiǎo)編認為(wèi)擁有(yǒu)騰訊、華為(wèi)的深圳與中(zhōng)國(guó)國(guó)運緊緊相連，是中(zhōng)國(guó)特色社會主義的标杆，賭深圳就是賭國(guó)運，有(yǒu)信心者，應該想方設法押注深圳及臨深，不論是買房、還是就業，或者其他(tā)任何方式。

我們聚焦一下來談談深圳的房價。

深圳現在的房價，借用(yòng)任志(zhì)強的話說：“他(tā)們老說房價高，我覺得還早着呢(ne)。”

一、供需關系決定市場價格

深圳是真沒地。

就轄區(qū)面積而言，深圳全市國(guó)土面積為(wèi)1993平方千米，是1.8個香港，卻是一線(xiàn)城市裡最小(xiǎo)的，北京面積相當于8個深圳，上海相當于3個深圳，鄰居廣州也相當于4個深圳，直轄市重慶相當于40個深圳，差距更大。

1979年春天鄧公(gōng)在中(zhōng)國(guó)南海邊陲之地畫下一個小(xiǎo)圈時，應該也不會想到三十載時間深圳能(néng)發展如此快。衛星圖上看到深圳的開發建設土地占比已經很(hěn)高了，深圳建成區(qū)面積為(wèi)900平方千米，建設用(yòng)地面積占全部國(guó)土面積的45%，高于香港（24%）和其他(tā)一線(xiàn)城市（廣州18%，北京22%，上海37%）。

根據深圳市的規劃，到2020年，深圳建設用(yòng)地上限是976平方公(gōng)裏，截至2015年已使用(yòng)940平方公(gōng)裏。這意味着，2016 年起，深圳隻有(yǒu)30 平方公(gōng)裏的新(xīn)增建設用(yòng)地指标，平均每年僅6平方公(gōng)裏新(xīn)增建設用(yòng)地配額，還得分(fēn)大部分(fēn)給商(shāng)服、商(shāng)業等，分(fēn)到住宅頭上少的可(kě)憐。

直接看近幾年深圳土地供應就可(kě)以一目了然，以深圳商(shāng)品房住宅市場為(wèi)例，深圳新(xīn)增住宅土地近幾年保持在很(hěn)低的水準，縱向看也是所有(yǒu)一線(xiàn)城市中(zhōng)最低。

有(yǒu)限的供給最後呈現的結果就是，在過去房地産(chǎn)快速發展的15年裡，全部的商(shāng)品住宅銷售分(fēn)到每個人頭上的人均面積要遠(yuǎn)低于其他(tā)一線(xiàn)城市。即使考慮到保障房等，採用(yòng)竣工(gōng)總面積計算的人均面積也是很(hěn)低的。

土地是用(yòng)一塊就少一塊，土地的不可(kě)再生及有(yǒu)限性決定了未來深圳土地供給也難有(yǒu)大作(zuò)為(wèi)。可(kě)選項很(hěn)少，不外乎在存量中(zhōng)做文(wén)章，比如城市更新(xīn)，但是現如今城市更新(xīn)的週期在不斷拉長(cháng)，成本也越來越高，遠(yuǎn)水難解近渴。

稀缺，永遠(yuǎn)是判斷價值投資的唯一原則。在深圳真正有(yǒu)價值的樓盤的價值是稀缺的。因為(wèi)稀缺，永遠(yuǎn)是判斷價值投資的唯一的原則。盡管房地産(chǎn)投資最好的時代已經結束，但是優質(zhì)城市的優質(zhì)房産(chǎn)，仍然是配置資産(chǎn)的必備元素。

二、國(guó)運擔當：

我們對比一下兩個城市：深圳在蒸蒸日上，香港卻日漸暗澹。

1997年，香港回歸祖國(guó)。那一年，香港GDP為(wèi)1774億美元，相當于大陸GDP的18.6%。同一年，深圳GDP為(wèi)1297億元人民(mín)币，依然隻能(néng)仰望“高端玩家”。

經過近40年的發展，深圳這個因靠近香港得天獨厚的地理(lǐ)位置、幸運地被小(xiǎo)平同志(zhì)“畫個圈”而發展起來的城市，一路奮力追趕，終于在2017年超過了香港。這樣的深圳速度，堪稱奇迹。

一個城市的命運除了靠自身的奮鬥，還要看曆史的進程，而其命運是與産(chǎn)業緊緊綁在一起的。幸運如深圳，選擇的是高新(xīn)産(chǎn)業，代表了未來，也是未來國(guó)運興衰關鍵。高新(xīn)産(chǎn)業正處在風口，也吸引了人才不斷的流入，高技(jì )術人才催化技(jì )術進步，政府能(néng)收取更多(duō)的稅收，給予高新(xīn)産(chǎn)業更多(duō)的支持，形成良性迴圈。

不幸如東北，在重工(gōng)業蓬勃發展時沒有(yǒu)及時轉型，錯過新(xīn)時代的紅利，人才不斷流出，即使有(yǒu)資源有(yǒu)心也無人可(kě)用(yòng)，形成的是惡性循環。最後，就是差距越來越大。

城市也有(yǒu)核心資産(chǎn)和非核心資産(chǎn)之分(fēn)，無疑，深圳代表了中(zhōng)國(guó)國(guó)運，是城市中(zhōng)絕對的核心資産(chǎn)。

三、源源不斷人口流入

佔據了産(chǎn)業優勢，就佔領了未來。

水往低處流，人往高處走，必然就會吸引人源源不斷往核心城市聚集，尤其是代表了未來的深圳，人口多(duō)了對房子的需求自然就上升（不論是自住還是投資等需求）。

一線(xiàn)城市中(zhōng)北京、上海因為(wèi)本身城市規劃原因，開始主動限制人口流入，落戶門檻一年比一年高，比移民(mín)美利堅還難，甚至主動把人往外趕。理(lǐ)由是，居住地存消防隐患等，事實也是如此，但是，為(wèi)什麽這些人甯願住着不安(ān)全、惡劣的房子也要留在北京？因為(wèi)回到三四線(xiàn)，甚至五險之外的老家，就沒有(yǒu)收入了。

所以，城市不斷擴大，再外溢形成城市群是必然的趨勢。

而廣州和深圳的常住人口還保持不斷增長(cháng)，像深圳每年增加淨流入50多(duō)萬人，不過深圳2016年新(xīn)房成交隻有(yǒu)4萬套，按套均3人計算也隻能(néng)解決12萬人需求。

其中(zhōng)，區(qū)域人口增長(cháng)分(fēn)為(wèi)自然增長(cháng)（出生率減死亡率）和流動增長(cháng)（遷入減遷出），用(yòng)流動增長(cháng)更能(néng)說明人口流動。從下圖可(kě)以看到，三大經濟圈中(zhōng)北京和上海都較為(wèi)弱勢，數珠三角人口遷入最為(wèi)活躍，而深圳是淨遷入最多(duō)的城市。

深圳還是一線(xiàn)城市中(zhōng)人才引進力度最大的一線(xiàn)城市，本科(kē)畢業生就能(néng)申請落戶，而且除了深圳市有(yǒu)一次性的住房補貼，各區(qū)還有(yǒu)額外的住房補貼，在搶人大戰中(zhōng)無疑占得先機，深圳人口淨流入的基調大概率是會保持的。

曼哈頓貴，是因為(wèi)曼哈頓不止是紐約人的曼哈頓，也不止是美國(guó)人的曼哈頓，是世界的曼哈頓，而北上廣深，是全國(guó)13.6億人的北上廣深，全國(guó)高淨值人都是深圳房子潛在的需求者。

所以，不管買不買得起，說句公(gōng)道話：深圳的房價真不貴。

四、深圳商(shāng)品房買不起，或是沒有(yǒu)名(míng)額不能(néng)買，趕快入手深圳小(xiǎo)産(chǎn)權房

由于限購(gòu)或者資金條件限制，相當大的人群是不能(néng)投資深圳，這是我們必須接受的一個事實。你有(yǒu)錢嗎？你有(yǒu)名(míng)額嗎？兩個問題難倒大多(duō)數人！那作(zuò)為(wèi)普通老百姓我們怎樣分(fēn)享深圳發展的紅利。嫌棄東莞破爛嫌棄惠州太遠(yuǎn)，還是選擇深圳小(xiǎo)産(chǎn)權房吧，大灣區(qū)深圳是核心，深圳發展是硬道理(lǐ)

首先我們來看2017年最新(xīn)版的深圳地鐵規劃 

深圳及環深各區(qū)域，有(yǒu)很(hěn)多(duō)利好！當然也有(yǒu)很(hěn)多(duō)朋友在猜測會不會擴容，這個我也不好回應，我也不敢說我也不敢問。但可(kě)以确定的是未來是深圳大都市圈的時代。